微动态丨天气一变，为何关节就痛？

　　这是自2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR第7次下调（共下调65个基点），同时也是今年以来首次下调。那么，LPR下降会对房贷利率产生什么影响？

　　广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供减少58.54元，累积30年月供减少2.1万元。此前，全国统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%，此次5年期LPR下调10BP后，统一房贷利率下限有望突破4%关口。

　　根据诸葛数据研究中心不完全统计，目前有超40个城市首套房贷利率低于4%，LPR下调后，会有更多城市加入利率低于4%阵营。

　　对房地产市场而言，降息最大的效应就是降低月供成本。“从去年以来5年期LPR下降的效应来看，降息对带动商品房销售有一定作用。但是，由于居民对收入和就业的预期偏谨慎，预防性储蓄需求增加，而新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求，在按揭首付和月供上的压力比较大，降息对促进商品房市场企稳的弹性下降，每月月供节约几十元、上百元，解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。”李宇嘉说。

　　此外，如果此前放弃转为LPR、选择固定利率的购房者来说，房贷利率和LPR调整无关；对于已转换为LPR定价利率的存量客户，需要知晓所贷款银行的重新定价周期，在重新定价日前月供不变。假设购房者与银行约定的重定价周期为1年，重定价日为每年1月1日，那么本月LPR下调将于明年1月才迎来调整。

　　“对于楼市的作用可以分两层来看，第一层面是通过释放出支持实体经济的积极信号，有利于引导市场预期，提振整体经济面信心，从而同步提升购房消费信心。第二层面是通过LPR调整，拉动存量房贷和新增房贷利率下降，住房消费者负担减轻，加速购房者入市节奏。在当下环境下，第一层信号的意义更为明显。”58安居客研究院院长张波表示，“在本轮调整前，OMO、SLF和MLF利率均已连续十个月按兵不动，本轮降息操作，是央行采取精准有力实施稳健的货币政策体现，通过降息可起到加强逆周期调节，全力支持实体经济，促进充分就业，维护币值稳定和金融稳定的作用。”

　　今年以来，一季度楼市修复速度加快，热点城市成交迎来小高峰，但进入二季度后，市场修复速度减慢，整体房地产市场的修复尚不稳固，市场信心偏弱。

　　“目前来看，弱二线、以及三四线城市，市场供大于求的特点明显，核心一二线城市则存在着诸多限制性楼市政策。”张波表示，“政策工具箱中依然有着诸多可操作品种，但目前放松的偏于谨慎，导致市场出现降温趋势。在房住不炒背景下，一是应保障自住性购房需求，尤其是一二线城市有限度地限购放松。二是改善性需求的拉动，包括在房贷和首付层面执行‘认房不认贷’，以及置换退税等。”

　　鉴于当前购买力不足、信心不足的现状，李宇嘉建议推进需求端“降成本”，配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。比如，合理下调存量房贷利率，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房“带押过户”，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。

　　（记者 李方）